红网7月12日讯(潇湘晨报记者文洁)90平方米到底是指建筑面积还是指套内面积？“国六条”实施后，房产界关于“90平方米”的定义出现过多种版本，日前这个谜底终于解开。



　　根据建设部7月6日出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称《意见》)的规定，90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。 





　　7月11日，长沙市政府已经收到该份名为建住房［2006］165号的文件，并有可能将针对文件要求调整和制定长沙的地方细则。



　　90平方米到底是指建筑面积还是指套内面积？“国六条”实施后，房产界关于“90平方米”的定义出现过多种版本，日前这个谜底终于解开。



　　70%指年度城市开发总量



　　根据《意见》要求，各地应根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域。



　　自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。



　　解读：增强可操作性



　　毫无疑问，70%的比例究竟如何确定，一直是个问题。之前，国家九部委5月29日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(即37号文件)中，并没有明确“90平方米、70%”的规定是针对总量控制还是针对单个项目的要求。



　　而这次建设部通过文件形式正面的回应--按照年度新审批、新开工的商品住房总面积计算。



　　一方面，文件严格要求保障普通住宅需求，另一方面，也考虑各城市实际情况，提出因地制宜和区别对待，让地方政府在具体政策的执行上降低了操作难度。



　　90平方米是指建筑面积



　　《意见》明确，套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。



　　各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。



　　解读：满足基本居住需要



　　90平方米的地产“达.芬奇”密码终于被解开。尽管，这一结果让不少开发商心惊。



　　90平方米，究竟能否满足人们居住的需要？这个问题见仁见智，但是建设部明确为“建筑面积”的背后，实际上是希望让大部分人能够“有房可住”。



　　值得关注的是，建设部在这次的补充文件中，首次明确规定不得擅自突破套型结构比例要求，尤其是在建筑设计上。对于那些希望通过户型突破实现“擦边球”的开发商来说，这无疑是重要信号。



　　土地出让前须提供规划



　　《意见》指出，城市规划主管部门要完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟新建或改造住房建筑项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标。



　　指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定，依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。



　　解读：规划介入拿地环节



　　拿地须提供详细规划的这一细则实施，对于开发商拿地有了更加严格的要求，这无疑是国家加强土地管理的重要举措。



　　文件中明确，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。



　　相关讯息



　　当前将重点查处设计违规



　　红网7月12日讯(潇湘晨报记者文洁)“90平方米定义为建筑面积？那做成挑高或者打通，充分利用空间行不行？”《意见》出台后，一些开发商想打政策擦边球的小算盘这次也将行不通了。



　　《意见》强调，当前将重点查处套型建筑结构的设计、施工、开发、监理方面的违规行为。包括：



　　开发建设单位不按照批准的规划设计条件委托设计；明示或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定，规避套型结构的要求；在建设过程中擅自变更设计，违反套型结构等行为。



　　设计单位接受开发建设单位明示或暗示，不严格按照国家法律法规、技术标准进行设计，或采用不正当技术手段规避有关规划控制性要求，或向建设单位提供与审查合格的施工图设计文件不符的图纸，擅自改变套型建筑面积的行为。



　　施工企业不按照审查合格的施工图设计文件进行施工，擅自更改设计、预留空间，改变套型建筑面积的行为。



　　监理企业接受开发设计单位明示或暗示，不严格按照技术标准和规划要求进行监理，致使套型结构要求没有得到落实的行为。



　　“6月1日大限”不再一刀切



　　红网7月12日讯(潇湘晨报记者文洁)“我们这些6月1日前已审批但没拿到使用许可证的项目怎么办？也要一刀切么？”长沙一位不愿意透露姓名的开发商的疑惑，在昨日建设部公布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中得到解答。



　　此次《意见》明确提出，对于2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度新建商品住房结构比例要求，区别规划用地性质、项目布局，因地制宜地确定需要调整套型结构的具体项目。经当地政府明确需要调整套型结构比例的项目，其规划设计方案和施工图须按要求进行调整，送相关部门重新审查合格并办理相关调整手续后，建设主管部门方可发放施工许可证。



　　对于那些需要调整的项目，《意见》指出，要明确具体的套型结构比例要求，并纳入规划设计条件，重新审查规划设计方案。



　　《意见》强调，要重点调整三类项目：即，过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，在土地出让时约定了销售价位、套型面积等控制性要求但企业未执行的普通商品住房项目，以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。



　　在确定项目是否需要调整前，《意见》要求，建设主管部门要会同城市规划、房地产主管部门对6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目集中进行一次清理。清理结果要报同级发展改革主管部门备案。