2016年上半年，政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行，代表城市商品住宅月均成交创历史同期最高水平。百城价格上半年累计上涨7.61%，核心一二线及周边城市轮番领涨。量价高位推动下，品牌房企业绩大增，同时大型房企资源整合加剧，对热点城市土地市场投资态度积极，造成地价短期急剧攀升，其中南京、苏州等城市地价涨幅尤为显著。

　　展望下半年，国内经济下行风险依然较大，房地产调控继续因城施策，下半年市场量价增速将回调，全年量价平稳增长，绝对水平将创新高。一方面，热点城市风险积聚，楼市调整压力加大;另一方面，房地产市场库存总量仍较大，且存在结构失衡问题，去库存仍是下半年市场主基调。

　　一、市场表现与特征：市场整体持续高温，二线城市表现突出

　　1.政策：中央层面地产政策趋稳，地方强化因城施策，热点城市渐收紧

　　年初中央信贷财政政策调整促进需求释放，长效机制完善推进住房制度改革。2月购房门槛再度降低，不“限购”城市首套房首付比例最低为20%，同时再降准0.5个百分点。财政政策也积极调整，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税，促进需求释放。同时住房制度改革稳步推进，长效机制逐步完善。两会及十三五规划纲要均提出鼓励刚性和改善性需求，建立购租并举住房制度。《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台，对加快培育和发展住房租赁市场有了更具体的规范。长三角、成渝及哈长城市群规划落地，农村“两权”抵押贷款、房地产业“营改增”、各地不动产登记工作也顺利推进。

　　地方政府因城施策力度加大，热点城市政策持续收紧。当前城市分化格局明显，部分热点城市在持续宽松政策影响下，市场呈现过热发展趋势，一线城市已率先出台调控收紧措施，沪深限购加码，上海实施房地产金融宏观审慎管理，北京通州将商住纳入限购范围，一线城市周边部分三四线城市也开始加强楼市管控稳定房价。合肥、厦门、苏州、南京等强二线城市房价地价领涨全国，合肥对地王现象进行严控，同时收紧信贷政策为楼市降温，苏州、南京出台措施限房价地价，天津、武汉、青岛收紧公积金贷款政策。而部分二线及多数三四线城市库存压力依然严峻，市场仍以去库存、促消费为主基调，供应端实行差别化供地政策，优化供应规模和结构等措施，需求端仍通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放。

　　总体来看，在2015年以来多轮货币信贷政策作用下，房地产市场分化不断加剧，地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展，这也将是下半年楼市政策主线。中央层面的房地产政策已开始趋于稳定，地方因城施策力度将不断加大，合肥已出台限贷政策，南京、苏州也限制房价地价过快上涨，未来或有更多城市效仿上海实施房地产金融审慎管理。而其它库存压力较大的城市仍将有宽松政策助力，推进户籍政策落实，鼓励农民工购房等，进一步去化库存。

　　2. 成交：各类需求释放推动市场整体高位运行，二季度增速有所回落

　　图：2010-2016年上半年50个代表城市 月度成交量走势

　　数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

　　上半年市场成交整体高位运行，但二季度成交增速有所回落。据初步统计，2016年上半年，50个代表城市商品住宅月均成交约3500万平方米，同比增长36.6%，绝对量创历史同期最高水平。

　　具体来看，一季度，在宽松的政策环境、货币信贷环境下，市场预期向好，成交稳步提升，代表城市商品住宅月均成交面积达到3135万平方米，同比大幅增长50.1%;其中3月单月成交量达4410万平方米，同比增长86.4%，绝对水平创历史单月新高。二季度以来，沪深限购加码，且自去年下半年以来市场成交活跃已透支部分需求，加之苏州、东莞等热点城市价格高企，市场观望情绪渐浓，导致需求增速有所回落，代表城市商品住宅月均成交约3930万平方米，同比增长27.4%，较一季度收窄22.7个百分点。

　　不同城市来看，上半年各类城市成交同比均增加但增速放缓，其中二线城市增幅最高。据初步统计，上半年，一线城市月均成交量83万平方米，同比增长9.3%，增速在各类城市中最低，较一季度显著收窄33.9个百分点。二线代表城市月均成交93万平方米，同比增长41.2%，增速较一季度收窄5.9个百分点，但增幅在各线城市中最为显著。三线代表城市月均成交量42万平方米，同比增长37.8%，增速较一季度收窄22.1个百分点。

　　图：十大代表城市二手房成交总量及同比变化

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　　4月以来二手房成交环比持续下降，5月同比下降。2016年1-5月，十大城市二手住宅累计成交67.44万套，同比增长59.0%，增幅较一季度收窄52.6个百分点。具体来看，一季度受降首付、调整契税营业税利好政策影响，共成交41.78万套，同比大幅增长1.1倍，其中3月成交19.02万套，同比增幅超过160%，绝对规模仅次于2013年3月的历史高点。进入二季度，热点城市成交显著降温，二手房成交相应下调，4-5月共成交25.66万套，同比增长13.17%，其中5月同比下降0.2%，是2014年12月以来首次同比下降。

　　整体来看，上半年市场成交高位运行，一季度受政策利好影响，刚需、改善性需求乃至部分投资性需求积极入市，新房、二手房市场热度较高，其中3月新房成交创历史单月新高，二手房成交为历史单月次高。二季度以来二手房市场回落，并传导至新房市场，成交增速回调。预计下半年，一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在政策收紧预期影响下，市场成交会有下行的压力;重庆、天津、武汉、成都等城市会延续当前市场走势，平稳放量;库存压力比较大的三四线城市在去库存政策刺激下，成交量走势平稳。

　　3. 价格：百城价格累计上涨7.61%，核心一二线及其周边城市轮番领涨

　　图：百城住宅均价及环比变化

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　　2016年上半年百城住宅均价环比涨幅进一步扩大，3月环比涨幅突破1%，5月同比涨幅突破10%。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2016年以来，百城住宅均价环比持续上涨，上半年累计上涨7.61%。其中，一季度累计上涨2.94%，3月环比涨幅达到历史最高点，为1.90%;二季度保持较高涨幅，累计上涨4.54%。同比来看，自2015年8月百城住宅价格同比止跌转涨以来连续11个月上涨，且涨幅持续扩大，今年5月涨幅突破10%，6月涨幅继续扩大，至11.18%。

　　表：百城及各类型城市不同阶段累计涨跌幅

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　　2016年上半年，各级城市住宅价格均累计上涨，二季度城市分化趋势放缓。具体来看，一线城市上半年累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62个百分点;二线城市累计上涨5.33%，其中苏州、南京累计涨幅超过20%;三线城市累计上涨4.27%，其中东莞、中山、惠州涨幅超过25%，居全国前列。二季度分化趋势明显放缓，一线城市涨幅收窄，二三线涨幅均扩大，尤其是二线城市涨幅扩大显著。

　　受热点一二线城市带动，其周边城市价格涨幅也不断扩大。一线城市在2015下半年持续宽松的货币政策影响下率先掀起涨价潮，深圳、上海涨幅尤为明显，今年一季度延续上涨态势，且保持较高涨幅，这种趋势逐渐蔓延到东莞、惠州等周边城市及南京、苏州等热点二线城市;3月以来为稳定房价，深圳、上海、苏州、惠州等城市相继出台收紧政策，且初见成效，二季度这类城市房价涨幅已明显放缓;5月厦门、合肥涨幅仍显著;6月在严控房价过快上涨的政策影响下，热点城市涨幅均有所缓和。

　　图：十大城市主城区二手住宅均价与新建商品住宅均价环比涨跌幅

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　　上半年十大城市二手房价格累计上涨12.62%，涨幅超过新房3.76个百分点。具体来看，一季度，二手房价格环比涨幅持续扩大，累计上涨7.20%，超过新房3.59个百分点，其中3月单月环比上涨4.43%，创2010年下半年以来最高单月环比涨幅。二季度，二手房市场有所回调，累计涨幅收窄至5.05%，单月环比涨幅持续缩小至0.98%。

　　展望下半年，不同城市价格走势持续分化。一线城市中，北京、上海涨幅趋缓;深圳近两月二手房价格已转为下跌，未来也将影响到新房市场预期。南京、苏州等强二线城市上半年房价过快上涨，价格水平已在一定程度上超出购买力，且市场杠杆率较高，价格变化对信贷政策敏感度高，政策收紧下可能出现价格调整;东莞、惠州、廊坊等一线周边城市受大城市需求辐射影响，未来发展预期乐观，房价上涨动力仍然较足。而二线城市中的成都、重庆楼市供应充足，房价上涨动力相对较弱。