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福州恒力城高层写字楼暖通空调设计方案
2017-09-07 14:46:33  作者:  来源:万选通资讯  
  •   中央空调作为写字楼的一个配套,之前,很少有人会考虑它会与地产销售有多大关系。实际上空调设计方案与销售息息相关,在这里我们以“福州恒力城”高层租售式的写字楼空调设计方案为例,做一个简单的剖析。

  1、 项目背景

  福州“恒力城”位处福州市五四路,作为雄踞福州CBD核心五四路的地标性高端建筑集群,以25万平方米高端住宅、写字楼、大型商业构筑福州大都会先锋典范。其中,商务写字楼高度157米,共40层,建筑面积40000m2,办公楼采用了日立变频多联式中央空调,共1800HP左右。

  日立变频多联式中央空调

  2、 客户需求和痛点:

  近年来,国内商务写字楼发展迅猛,大量写字楼集中出现,也给开发商销售带来了一定的难题。对开发商来说,常常采用整体出售、分层出售,小单元小户型的出售这种混合的销售模式,而后期则会以散售为主、租赁为辅来消化房源。

  中央空调作为写字楼的一个配套,之前,很少有人会考虑它会与地产销售有多大关系。对很多开发商来说,有空调这个功能就可以了,至于什么样的空调方案对销售有利,很少人考虑过。实际上空调设计方案与销售息息相关,在这里我们以“福州恒力城”高层租售式的写字楼空调设计方案为例,做一个简单的剖析。

  因为采用分层、分单元小户型的销售模式,本项目中甲方仅配送空调室外机(对于多联机系统可轻松实现),空调室内机根据小业主的装修格局和方案后期自行选择适合的机型来安装。在原来的设计方案中,室外机会放置在三个地方,即8层和24层的避难层以及屋面。每层配置2台26HP的室外机,新风采用一台4000m3/h的全热交换器,采用中央空调集中控制和电费分户计量系统进行控制和管理。原设计方案中避难层室外机布置如下:

  日立变频多联式中央空调

  对于风冷多联机产品来讲,室外机的散热至关重要。因此在项目投标前,进行了充分的现场勘查(此时写字楼还未安装玻璃幕墙),并进行了热压模拟计算,基本确定室外机放置位置的散热没有问题。但中标后在图纸会审时发现避难层的玻璃幕墙会影响到室外机导风罩安装。如下图所示:

  日立变频多联式中央空调

  避难层层高3.7米,避难层上一层的玻璃幕墙向避难层延伸了1.125米,扣除1.125米后,避难层的有效通风高度就只有2.575米。这个高度做一排室外机的导风管尺寸尚且不够,而原设计方案中室外机是前后两排放置,需要做两层导风管,根本没有预留空间做,在此情况下,所有的室外机、尤其是后排的室外机无法有效通风散热。针对这个此问题,向开发商提出修改方案建议,然而开发商始终坚持己见,不予接受修改建议。

  3、 解决方案

  一个偶然的机会,在开发商那里了解到这个写字楼的营销策略——计划每层分成4个单元进行销售。于是我们就依据分隔单元销售的图纸,重新做了一个合理而周全的空调设计方案,然后去找开发商工程部沟通。这个方案既利于地产销售,又可以解决室外机散热的问题,还无需改变避难层的玻璃幕墙,而且会大幅降低后期空调运行费用。具体方案如下:

  1)每个销售单元独立配置一套多联机系统。每个标准层配置空调总负荷不变,把组合系统拆分为4个模块(系统),分别服务4个单元。室外机从集中安装在避难层调整为分层放置在每个标准层上无法利用的空间“死角”处(如图,西侧横轴2-1及纵轴2-B、2-C处,这两个地方各有一根承重柱,属于“空间死角”,可以利用作为室外机平台,而且朝西侧,不影响写字楼的主立面)。同时,与室外机放置在避难层相比,室外机到室内机的制冷剂管路长度大幅度减小,从而使得空调系统运行时管路衰减更小、效率更高,减少了耗电量。如下图:

  日立变频多联式中央空调

  2)公共部分电梯厅的空调和办公区域分开。每四层的电梯厅空调室内机合用一台8HP的室外机,室外机放置在避难层。因为用来服务电梯厅的室外机比较少,所以虽然避难层存在导风管做不出去的问题,但是可以在避难层距离玻璃幕墙2.5米处做一堵墙将室外机放置区和外区分开,导风口开在墙体上,如下图所示,就不需要改变避难层玻璃幕墙了。

  日立变频多联式中央空调

  日立变频多联式中央空调

  日立变频多联式中央空调

  3) 造价节省。由于每个小业主独立一套空调,电梯厅和新风本来就是采用公摊的形式,所以没有必要再安装空调集中控制和电费分户计量系统,从而降低了整体的造价

  4) 功能划分清晰。公共部分和业主产权区域各自独立,互不影响。因为是租售式写字楼,每层的电梯厅走道等公共区域,无论楼房是否租售出去,开发商都会先装修(这也是写字楼的门面)。而租售式写字楼的小业主不可能一次性装修到位、同时入住,若共用同一台室外机,那么后入驻业主空调安装时布管、试压、调试等肯定会影响先入驻业主的空调使用,同时公共区域也可能因为小业主不同时期的装修而需要对走道吊顶时常拆装。如果这种混乱的局面(情况)持续好几年,会直接降低了楼盘的品质,也间接影响了楼盘的销售。

  4、 带给客户的价值

  开发商工程部此前对于之前存在的问题(空调散热和外立面玻璃幕墙的尖锐冲突)也是十分头疼,了解到这一解决方案后非常认可,跟我们深入沟通了一些细节问题。并且很快他们就在内部对这个方案可行性进行了开会讨论,仅仅一周后方案就被通过。

  周全细致的设计方案加上经销商精湛的安装工艺,空调投入运行后使用效果很好。这种写字楼分层分区独立空调系统的方案(而且是独立使用权)也获得很多小业主的认同,恒力城写字楼的销售非常顺利。

  5、 客户评价

  这个成功的工程经验也促成了恒力城成为福州众多写字楼开发商的考察对象,从室外机平台到室内机,甚至百叶形状、间距以及百叶颜色等等,都成了众多开发商模仿的样板。同时,这个楼盘的开发商后续的两个写字楼项目也都采用日立变频多联式中央空调,开发商负责工程招投标的老总感慨的对我们说:“跟你们做事太累,但是工程设计做的让人放心!”

  这件事情也让我们感触很深。空调设计方案不仅仅限于做图纸,要综合方方面面的思考。我们和甲方都有共同的目标——做一个成功的工程,谁都不愿意看到一个失败的工程案例,这是我们的责任,我们坚持正确的方案就是对甲方负责任的一种体现。总之,在空调设计方案推介的时候,一定要做到换位思考,尽可能地去理解、去体会甲方的思路,对细节的周到把控有利于获取甲方对我们专业的认同,从而提高项目的成功率。

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